Wichtige Änderungen im Obligationenrecht ab 1. Januar 2026: Nachbesserung, Rügefristen und Verjährung
- wehrle3
- 29. Dez. 2025
- 1 Min. Lesezeit
Ab dem 1. Januar 2026 treten im Schweizer Obligationenrecht bedeutende Neuerungen in Kraft, die insbesondere Bau- und Immobilienprojekte betreffen. Dieser Blogbeitrag erläutert die drei zentralen Punkte.
Zwingende Nachbesserungspflicht
Eine zentrale Änderung ist die zwingende Nachbesserungspflicht. Nach dem neuen Werkvertragsrecht (Art. 368 Abs. 2 nOR) müssen Unternehmer Mängel nachbessern, wenn es sich um ein bewegliches Werk handelt, das in ein unbewegliches Werk integriert wurde, oder um Werke von Architekten und Ingenieuren, die als Grundlage für ein Bauwerk dienen. Auch beim Grundstückskauf (Art. 219a Abs. 2 nOR) besteht eine Pflicht zur Nachbesserung bei neu errichteten Gebäuden oder Gebäuden, die in den letzten zwei Jahren entstanden sind. Dieses Recht ist unabdingbar und kann vertraglich weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden.
Verlängerte Rügefrist
Eine weitere wichtige Änderung betrifft die Rügefrist. Für Mängel an unbeweglichen Werken und Grundstückkäufen gilt neu eine zwingende Frist von 60 Tagen, auch für versteckte Mängel. Die Frist beginnt mit der Entdeckung des Mangels. Diese gesetzliche Regelung ist zwingend und geht über die bisherige Praxis, wie sie etwa in der SIA-Norm 118 vorgesehen ist, hinaus. Wer die Rügefrist versäumt, verliert seine Ansprüche.
Verbot der Verjährungskürzung
Schliesslich wird die Verjährungskürzung verboten. Die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängel (Art. 219a Abs. 3 nOR, Art. 371 Abs. 3 nOR) ist zwingend und darf nicht vertraglich verkürzt werden. Verkäufer haften somit fünf Jahre für rechtzeitig gerügte Mängel und müssen diese beheben.
Fazit
Die Änderungen stärken die Rechte der Käufer und Besteller erheblich. Nachbesserungspflichten, längere Rügefristen und die fixe Verjährungsfrist sind nicht verhandelbar.
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